CPA《会计》十分钟学会投资性房地产的转换

投资性房地产与非投资性房地产，投资性房地产计量模式的转换，分录各不相同。大家要建立框架，精准记忆。

非投资性房地产转换为

成本模式的投资性房地产

①自用房地产转换为成本模式的投资性房地产

借：投资性房地产

　 　累计折旧/累计摊销

固定资产减值准备/无形资产减值准备

　贷：固定资产/无形资产

　投资性房地产累计折旧（摊销）

　投资性房地产减值准备

②存货转换为成本模式的投资性房地产

借：投资性房地产（倒挤）

存货跌价准备

　贷：开发产品

非投资性房地产转换为成本模式的投资性房地产不会产生差额。只需要按照对应科目结转即可。

丁奎山老师：企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产；不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产，如果董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产（丁奎山老师基础班第23讲 投资性房地产的转换和处置）

成本模式的投资性房地产转换为

非投资性房地产

①成本模式的投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

　贷：投资性房地产

　累计折旧/累计摊销

　固定资产减值准备/

　无形资产减值准备

②成本模式的投资性房地产转换为存货

借：开发产品（倒挤）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

　贷：投资性房地产

成本模式的投资性房地产转换为非投资性房地产不会产生差额。只需要按照对应科目结转即可。

宋朝儒老师；成本模式下的转换是不产生借贷双方的差额的。但是需要注意的是，固定资产、无形资产和投资性房地产之间的转换，是科目和科目之间的一个结转，将总额进行结转；而存货与投资性房地产的转换我们按照净额结转，没有把存货的跌价准备转到投资性房地产的减值准备当中去。（宋朝儒老师基础班第13讲 投资性房地产的概述，计量模式，转换以及处置）

非投资性房地产转换为

公允价值模式的投资性房地产

①自用房地产转换为公允价值模式的投资性房地产

借：投资性房地产——成本（公允价值）

累计折旧/累计摊销

固定资产减值准备/无形资产减值准备

公允价值变动损益（倒挤，借差）

　贷：固定资产/无形资产

　其他综合收益（倒挤，贷差）

【处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）】

②存货转换为公允价值模式的投资性房地产

借：投资性房地产——成本（公允价值）

存货跌价准备

公允价值变动损益（倒挤，借差）

　贷：开发产品

　其他综合收益（倒挤，贷差）

【处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）】

张志凤老师：一般来说，很少会出现借方差额，即使出现了，也多不到哪儿去。但是如果出现贷方差额，可能就会非常大了。其他综合收益在利润表上的净利润和综合收益总额之间，不能影响损益，避免当期损益出现问题，想什么歪点子。（张志凤老师基础班第16讲 投资性房地产的后续计量，投资性房地产的转换和处置）

公允价值模式的投资性房地产转换为

非投资性房地产

①公允价值模式的投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产/无形资产（公允价值）

　贷：投资性房地产——成本

　——公允价值变动（或借方）

　公允价值变动损益（或借方）

②公允价值模式的投资性房地产转换为存货

借：开发产品（公允价值）

　贷：投资性房地产——成本

　——公允价值变动（或借方）

　公允价值变动损益（或借方）

成本模式的投资性房地产转换为

公允价值模式的投资性房地产

借：投资性房地产（转换日的公允价值）

投资性房地产减值准备

投资性房地产累计折旧（摊销）

　贷：投资性房地产

　盈余公积（或借方）

　利润分配——未分配利润（或借方）

张敬富老师：成本模式的计量属性是历史成本，公允价值模式的计量属性是公允价值，所以投资性房地产后续计量两种计量模式的变更属于会计政策变更。消掉了成本模式的账面价值，生成了公允模式的公允价值，其差额就应该进入留存收益——盈余公积和未分配利润。（张敬富老师基础班第13讲 投资性房地产的定义，范围，确认和计量及后续计量模式的变更）

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

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